房产纠纷
出卖人在未取得房产证前出售房屋所签订的合同是否有效呢？购房人在房屋过户至其名下之前所承担的交易风险如何防范呢？下面哈尔滨刑辩与经济律师网为您介绍。
拆迁公司将建设回迁房交付给甲后，一直未为甲办理房地产权证，此后，甲与乙通过某中介公司签订房屋买卖合同，甲将回迁房出售给乙，乙交纳首期款后可入住，余款待甲方取得《房地产权证》并与乙方办理过户手续后再支付。
乙依约交付首期款后，对回迁房进行装修后入住数年，甲突然提出，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项和《城市房地产转让管理规定》第七条第（六）项之规定，未依法登记领取得权属证书的，房地产不得转让，因此，双方之前签订的房屋买卖合同无效，乙应当退回房屋给甲。
乙不同意，并认为甲是因为房价上涨而提出合同无效的。双方酿成纠纷。甲遂提出仲裁申请，请求乙退房。该仲裁请求最终未得到支持。
目前司法实践中对于未取得《房地产权证》的情况下所签订的房屋买卖合同是否有效也存在两种不同意见。
一种意见认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定为法律的强制性规定。甲乙签订房屋买卖合同时，甲尚未所售房屋的产权证，故该合同已违反了法律的强制性规定。根据合同法的相关规定，该合同即为无效合同。
另一种意见认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》制定于１９９４年，而房地产市场包括二手房市场近些年来发展极为迅速，对于一些房屋产权肯定能够办理下来，仅是囿于房产管理部门或其他非因售房人的原因暂时未能办理下来的个人售房者出售房屋的行为，应予准许，不宜严格适用上述法律规定。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》颁布后，理论界对于开始研究对强制性规范进一步区分。对强制性规定进一步区分为效力规定与取缔规定是有必要的。
我国法律、法规确定了大量的强制性规范，但违反这些规定是否都导致合同无效？从法律的强制性规定来看，有的只是规定法律强制性规定应当受到处罚，有的则明确规定违反法律的前者性规定不仅受到处罚，还将导致合同无效。这就有必要区分效力规定与取缔规范。
划分标准：
第一，法律、法规明确规定违反强制性将导致合同无效或者不成立的，该规定属于效力规定。
第二，法律、法规虽然没有明确规定违反强制性将导致合同无效或者不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效，将损害国家利益和社会公共利益，也应当认定为该规范属于效力性规定。
第三，法律法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，违反该规定若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益，在此情况下，该规范就不属于效力规范，而取缔规范
而司法实践中，则基本上将强制性规范分为效力性规范与管理性规范，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。
上述司法解释首次明确阐明了“强制性规定”的真实含义，即强制性规定仅指效力性强制性规定，不包括管理性规定。这种阐明对实务大有裨益，解决了是否合同违反强制性规定就简单机械地认定一律无效的争论。就未取得权属证书的二手房交易而言，鉴于《房地产权证》是记载房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明。
因此，一旦进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，从立法意图上看，《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，该法第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书……”的规定。
应理解为房地产变动的结果条件而不是原因条件。若不符合该条件时，房地产不得进行转让登记，但这并不表示对房屋转让合同的效力否定。也就是讲，上述法律规定属于管理性的规定，其目的是方便行政管理，而不是禁止或限制合同自由。违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能按期过户的结果，最终只会损害购房人的民事利益，并不直接损害国家利益。
因为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。综上所述，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，出卖人在取得《房地产权证》之前，其和购房人签订的房地产买卖合同有效。
值得注意的是，虽然出卖人在未取得《房地产权证》前出售房屋所签订的合同是有效的，但是，购房人在房屋最终过户至其名下之前所承担的交易风险也是很大的，一旦出卖人取得《房地产权证》后并不及时告知购房人，反而凭记载其名下的《房地产权证》，将房屋以高价售予第三方，并办理交易过户手续。
在一般的情况下，若房屋已过户到第三方的名下，而第三方又结清房款，购房人对于房屋的权利将难得到保证。除非购房人有证据证明第三方购买房屋并非出于善意，通过撤销第三方与出卖人的房屋买卖合同方式使第三方与出卖人签订的买卖房屋合同归于无效，从而另行主张房屋权利。
因此，对于类似情况，购房人要减少其合法权益受到侵害风险，则应当在合同中应特别加重出卖人“一房二卖”的违约责任。这样的约定可以督促出卖人认真考虑“一房二卖”甚至“一房多卖”的违约行为的风险，一旦纠纷发生，购房人则得到更有效更直接的保护。