房产纠纷
近年来，由于国家进行楼市调控，对购房多加限制。为此一些购房者为规避法律政策，贪图便宜或借用他人购房优惠等目的，通过采用“借名买房”的方式购置房屋，导致借名买房现象在现实中屡见不鲜。
下文就“借名买房”交易中可能面临的法律风险及其合同效力作以简要分析。
一、借名买房的原因
“借名买房”是房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为实际购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。借名买房的主要出于以下原因：
1.规避法律或政策。此种情形为购买房产需要一定的资格，真正购房人没有资格购买，而名义购房人具有资格购买是最常见的情形。
2.贪图便宜或优惠。此种情形为具有某种特定身份的人才能享受的优惠政策，如内部员工、低保人员。真正购房人没有资格办理，便以他人名义购房。
3.减少税费。此种情形如父母为逃避将来可能开征的遗产税等，以子女的名义购买房屋等。
4.其他原因。如债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。故存在一些债务人转移财产、逃避债务等其他原因借名买房。
二、借名买房的风险分析
对于真正购房人而言的法律风险：如名义购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，或者房屋被名义购房人擅自处分，致使实际购房人无法对抗第三人等。
对于名义购房人而言的法律风险：如因真正购房人未能及时还款导致其贷款记录受到影响，或者因真正购房人购买并登记房产的购房记录，导致名义购房人购房受到限制,亦或因为名义购房人名下存在他人房产需要多支付相应税费等。
三、借名买房合同的效力问题
在借名买房的关系中，实际出资人往往会与名义购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，对于该合同的有效性需要具体分析。
1.借名购买一般性商品房的合同效力。
根据我国《合同法》意思自治的原则，实际购房人有权依据《合同法》委托他人代理作为一定的民事法律行为，包括委托名义购房人代理购卖房屋。如果双方当事人不存在恶意规避法律或政策的情况下，双方当事人自愿签署的借名买房合同应当认定合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以双方签订的合同，要求名义购房人将所购房屋过户到自己名下。
2.借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房等特殊性房屋的合同效力。
根据《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第43条规定“对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。”
各地法院对于该种借名买房合同的效力存在不同认识，有的认为该种合同为无效合同，理由为双方当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同应当认定为无效。
有的则认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”故该种合同应当认定合同有效。即我国法律明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效合同，而《经济适用住房管理办法》及相关规定不属于强制性法律法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应认定无效，如合同双方能够按照规定补缴税收或差价等手续，合同仍应属有效。
上述两种观点均具有一定的合理性，实践中法院在裁判此类案件时出现矛盾。在司法实践中，通说观点为：虽然该办法仅属于部门规章，不直接影响合同的效力。但是经济适用房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的政策性举措，具有保障性质。因此，对其购买条件做出严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等购买房屋的权利和机会，违背国家建设经济适用房的宗旨。因此，根据《合同法》第52条第1款第4项规定的“损害社会公共利益”的合同无效。
3.借名购买其他类型房屋的合同效力，则要具体根据购买房屋的性质来认定合同效力，合同约定借名购房的行为是否违反《合同法》52条的规定，关键在于是否侵害社会公共利益的认定。
四、实际出资人取得房屋所有权的法律依据
我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”;
第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”;
第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”
综上，虽然我国购房采用房产登记制度，即产权证登记的人为房屋的所有权人，但该登记制度所产生的公信效力是为了保护善意第三人的利益，对于房屋产权本身以及不动产权属证书，不能简单按照登记人姓名进行认定所有权人。在不违反法律和政策规定，不涉及第三人的情况下，只要真正购房人能够提供其为真正的权利人，以及其与名义购房人之间的借名合同是双方真实意思表示，则可以依据《物权法》的相关规定主张所有权。