房产纠纷
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。下面由哈尔滨刑辩与经济律师网为您详细介绍。
１、当事人之间成立借款关系，根据流质抵押无效条款，房屋买卖合同无效
案情陈述：２０１１年１１月１５日，吴某作为卖方、李某作为买方，双方就位于深圳市福田区某大厦ＸＸ栋厂房ＸＸＸ房签订一份《二手房买卖合同》，约定吴某将涉案房产转让给李某，成交价为１２００万元，定金为３０万元；买方在签署合同时向卖方支付定金３０万，签署合同后６０日内想买方支付首期付款５７０万，第二期房款５７０万元由买方选择银行按揭支付。双方约定，任一义务逾期履行义务超过３０日，对方可解除合同并要求违约方支付２０％的违约金。
２０１１年１２月１９日，吴某作为甲方，李某作为乙方，双方签订了一份《协议书》，内容为“一、甲方将位于深圳市福田区车公庙某大厦ＸＸ栋厂房ＸＸＸ的房产过户给乙方。二、乙方向银行贷款８００万元，贷款金额最终以银行最高额放款为准，该款在银行放款当天乙方结算给甲方。三、甲方按贷款金额２％支付乙方服务费。四、甲方还清该笔银行贷款后，乙方必须配合甲方办理转让过户手续。五、该笔贷款由甲方负责还款，每月必须准时还清银行扣款金额，不得逾期，否则，该房产物业由乙方处置，甲方不得干涉……”，２０１１年１２月１９日，吴某作为卖方、李某作为买方，双方又签订了一份《房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房产转让给买方，成交价为８００万元。后甲方依据《房地产买卖合同》，向法院起诉，请求乙方履行《房地产买卖合同》。被告辩称，２０１１年１２月１９日双方就２０１１年１２月１５日签订的房屋买卖合同的主要条款发生变更，且双方２０１１年１２月１９日签订的协议违背《担保法》第四十条、物权法第一百八十六条的规定，双方签订的《房屋买卖合同》无效。
原审法院认为：李某、吴某于２０１１年１２月１５日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，双方于２０１１年１２月１５日，签订《二手房买卖合同》后，李诚然未依约履行赎楼义务，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。
二审法院认为：上诉人与被上诉人于２０１１年１２月１５日签订的涉案《二手房买卖合同》，约定相关转让涉案房产的内容，除被上诉人于２０１１年１２月１９日签订涉案《房地产买卖合同》，约定上诉人将涉案房产转让转让予被上诉人等买卖房屋的内容，并对《二手房买卖合同》中约定的转让价格等主要条款作出了变更。综上，２０１１年１２月１５日《二手房买卖合同》已经变更，上诉人与被上诉人的真实意思表示以２０１１年１２月１９日签订的《二手房买卖合同》及《协议书》为准。根据该协议书和２０１１年１２月１９日签订的《房地产买卖合同》约定的内容，足以认定上诉人与被上诉人存在借款关系而与被上诉人签订了２０１１年１２月１９日的《房地产买卖合同》。涉案协议书中约定了相应贷款由上诉人负责还款，不得逾期，否则，该房产物业由被上诉人处置。
上诉人与被上诉人的上述约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的禁止性规定，当事人于２０１１年１２月１９日签订的《房地产买卖合同》及《协议书》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
本案争议的焦点，双方签订的《房地产买卖合同》及协议的性质及效力的认定。从甲乙双方２０１１年１１月１９日签订的协议的权利义务内容及证据显示，双方成立借款合同法律关系而非真正的房屋买卖合同法律关系。《房地产买卖合同》只是为担保借款合同而设立的，违背《物权法》第一百八十六条、《担保法》第四十条的规定。
２、认定当事人之间成立真正的房屋买卖合同关系，而不是借款合同法律关系，判定房屋买卖合同有效，履行买卖合约。
案情陈述：２０１２年１０月２日，甲乙双方签订《存量房房屋买卖合同》，约定乙方先向甲方支付５万定金，甲方将其名下的房屋于约定日期过户至乙方名下，乙方向甲方支付２６０万房屋价款。任何一方违约，应向对方支付２０％的违约金。后乙方如约向甲方支付５万定金，甲方未依约向乙方办理房屋过户手续，乙方遂向法院起诉，请求甲方履行房屋买卖合约，办理过户手续。被告甲方答辩称，双方实际签订的是借款合同，房屋买卖合同的签订只是为担保借款合同的履行，根据流质抵押条款，该《存量房屋买卖合同》无效。
法院经审理查明，根据甲方提供的证据，无法判定双方成立借款合同法律关系，甲方主张的“以房抵债”的事实无法认定。根据双方签订的房屋买卖合约规定的权利义务内容的约定及其提供的证据，法院认定甲乙双方成立房屋买卖合同关系而非借款合同法律关系，判决房屋买卖合同有效，甲方履行买卖合约。
提示：
１、当合同约定的权利义务内容与名称不一致时，应当以该合同约定的权利义务内容确定的合同性质；
２、当事人之间成立借款合同法律关系，且约定以房屋买卖合同的形式来实现以房抵债的目的，应认真分析是否符合抵销权行使的法律要件，以及有无流质抵押的情形。
参考法条：
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》规定：当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定的合同性质。