房产纠纷
产权调换有好处也有坏处，本案例当事人认为，城区的商品房区位条件好，出行也更方面。农户的户口迁过来后，也便于子女在市区学校就学。下面由哈尔滨刑辩与经济律师网庄静律师为您详细介绍。
日前，笔者在农村征迁推进组碰到了前来咨询的农户老张。老张告诉笔者，他们一家有５口人，他与妻子两人以种田为生，他的父母年事已高，有时候帮忙做一点轻松的农活，还有一个２４岁的儿子在企业里打工。原先住房面积为１５５平方米，几年前经批准后，加了一层住宅，现房屋面积有２８０多平方米。“我们家房子想选择产权调换的安置方式，换成两套加起来有２８０平方米的商品房，安置面积该怎么认定？是按照人口计算，还是按照房子的建造面积计算？”老张问道。
拆迁条例：《平湖市市区规划控制区内农村住宅拆迁安置暂行办法》规定， 产权调换的安置标准面积为：２人（含２人）以上户（必须是在册的农业人口）人均４０平方米，独生子女（已婚子女除外）可增加一个安置人口的指标。
原农房面积在产权调换标准面积以内的部分，按安置房标准价格与被拆迁房屋拆迁价格结算差价；原农房面积超过产权调换标准面积的部分，按安置房优惠价格与被拆迁房屋拆迁价格结算差价；安置面积超过安置标准且超过原农房面积部分按城市房屋市场价格结算。安置房的标准价格、优惠价格、市场价格的价格标准及层次差价率，由市政府一年一定。
拆迁非住宅房屋、附属物不实行产权调换，由拆迁人给予一次性经济补偿。违章建筑必须在拆迁公告规定的搬迁期限内无条件执行拆除。
笔者解读：目前，农房的产权调换面积是根据原房屋有效面积和农村户口所分到的面积数来确定的。为了让农户得到更多实惠，选择其中面积多的计算结果进行安置补偿。
按照规定，老张一家５口人都属于农村户口，并且有一个独生儿子，可以增加一个安置人口。加起来，该农户一家共有６个安置人口的指标。按照人均４０平方米来计算，有效人口面积为２４０平方米。该农户的加层面积虽然是经过批准合法建造的，但不属于拆迁认定的有效面积范围。如果以住宅房屋面积来计算，他们家最终可认定的面积为１５５平方米。所以，按照面积多的计算结果，该农户可以有２４０平方米的产权调换面积。这部分面积在标准面积以内，以安置房标准价格每平方米４８０元来计算。因为他想置换的两套房子面积共有２８０平方米，多余的４０平方米安置面积，就要按照拆迁政策中的市场价来计算。
如果老张家中只有３口人，并无独子，有效人口面积认定为１２０平方米，低于他家的有效住房面积。这样一来，就要以１５５平方米的有效住房面积作为产权调换的总面积。其中，１２０平方米按安置房标准价每平方米４８０元计算，超出的３５平方米，则按照安置房优惠价每平方米８００元计算。
点评：农村征迁推进组综合办公室副主任顾林其告诉记者，农房拆迁补偿安置政策的出台，突破了城市开发建设征迁工作的瓶颈。这一政策充分考虑到了农户的利益，政策中制定的产权调换的标准价格、优惠价格以及市场价格给了农户很多实惠。以前，农户住的都是没有土地证和房产证的农村宅基地，如今转身成为小区居民，住上了两证齐全的市场商品房，并且是以低于市场交易价的价格购入，比起自己买房进城，省下了不少花费。顾林其认为，城区的商品房区位条件好，出行也更方面。农户的户口迁过来后，也便于子女在市区学校就学。