房产纠纷
期房转让有一定的法律风险，具体有哪些风险呢？下面由哈尔滨刑辩与经济律师网庄静律师为您详细介绍。
今年4月20日，市府发布了《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》(俗称“期房限转”政策)。此规定并不意味市府对期房转让的禁止，只是借此限制购房中的短期炒作行为。暂且不论该措施实施两个多月的实际效果如何，笔者想就目前存在的期房转让两种模式作一些法律上的分析，以维护买卖双方的权益。
期房转让的一种操作模式是：买卖双方直接签订《房地产买卖合同》。对此模式，有两种看法。一种看法认为，根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，因此这种《房地产买卖合同》应属无效。
另一种看法是，预告登记证明是“权属证书”的一种，具有准物权性质，这种情况下签订的《房地产买卖合同》应为有效。在司法实践中，法院在处理此类案件时，往往会综合买受方是否实际占有房屋、卖方是否已收取房款、小产证何时办出等多种因素来判断合同是否有效。因此，笔者认为，这种合同在签订后，效力认定难以把握，是风险很高的操作模式。
另一种转让模式是：双方直接签订买卖合同，买受人支付一定数额的定金，同时对买卖合同的生效附设一个条件，此条件多为“卖家取得小产证后合同开始生效”。这种操作模式的法律依据是《合同法》第四十五条的规定，即当事人对合同的效力可以约定附条件。这类合同在履行中可能会出现两种违约情形。一种是，在合同成立但未生效前，即所附生效条件尚未成就时一方悔约的。
笔者认为，根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，所以在这一阶段守约方仍可要求悔约方实际履行合同或赔偿损失。另一种情形是，合同所附生效条件客观上能够成就，但因卖方过错阻止条件成就的，如大产证办妥后卖方不配合办理小产证。
根据《合同法》第四十五条的规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
据此，如任何一方恶意阻止小产证的取得仍视为期房转让合同已生效，对双方具有法律约束力，不仅合同要继续履行，而且悔约方还要承担违约责任。这种操作模式对买卖双方来讲都有较大的保障。如果期房预购人一定要在小产证取得前转让房屋的，笔者建议，买卖双方采用第二种操作模式。以上便是期房转让的法律风险。
在期房转让中办理预售合同权益转让的最多。预售合同转让必须满足以下条件之一：该房屋的大产证尚未办出，该房屋尚未交房，上家已付清所有房款。 在符合条件的情况下，进行权益转让有两种方式：一种是发展商同意的权益转让。须办理以下手续：将上家与发展商签订的所有预售合同全部借出(至少五本以上);准备上家购买该房屋的全额发票;签订相关的该房屋转让的权益转让书;买卖双方前往发展商处办理权益转让手续，且发展商在权益转让书上盖章确认;办理相关的贷款手续;双方前往交易中心办理权益转让手续。另一种是发展商不同意的权益转让。须办理以下手续：将上家与发展商签订的所有预售合同借出(至少一本);办理预售合同复印件与原件相符的公证，由公证处出具至少五本公证后的预售合同复印件;准备上家购买该房屋的全额发票;以挂号信方式将转让该房屋的消息告知给发展商;签订相关的该房屋转让的权益转让书;办理相关的贷款手续;双方前往交易中心办理权益转让手续。 在实际操作中，期房交易还有以下几种操作方式。 第一，订购单转让。这种交易方式一般是上家用少量资金将一些有升值潜力的房子先行订购，然后将这些房子放在中介公司挂牌出售，将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。订购单的转让方式大多是买卖双方签订协议书，约定好转让价及其他相关条件后，双方前往发展商处将订购单的购买方名字变换为下家，待发展商与下家签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给上家。 第二，办理期房的进退户手续。上家先行支付一笔首付款，与发展商签订预售合同后，将房屋在中介公司挂牌。双方签订转让房屋的协议书后，由上家与发展商签订解除合同的退户同意书，并前往交易中心办理相关退户手续，然后由下家与发展商签订新的预售合同，并将新的预售合同送往交易中心备案登记，至此下家可将其认可的转让金额交付给上家。