房产纠纷
房屋产权调换的差价如何结算？
房屋产权调换是什么意思呢？如何算调换后的差价？有什么法律规定？下面由哈尔滨刑辩与经济律师网庄静律师为您详细介绍。
产权调换是怎么回事
新《条例》中的“产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。
产权调换如何结算差价
新《条例》明确按等价交换的原则进行结算，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第５９０号）
第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
一、进行房屋产权调换必须要注意哪些事项
（一）征收补偿款是否要纳税
对被征收人按照国家有关城镇房屋征收管理办法规定的标准取得的征收补偿款，免征个人所得税。对征收居民因征收重新购置住房的，对购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税，成交价格超过征收补偿款的，对超过部分征收契税。
（二）房屋产权调换的地段选择
产权调换房屋的地段有两种情形：一是改建地段，一是就近地段。产权调换房屋的地段，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。由于城市建设必须符合城市规划，能否实现就近地段调换受城市规划的制约。如被征收的房屋虽然是住宅，但按照规划该建设用地及附近不得再建住宅的，则原房屋使用人就不能强行要求有原有地段进行调换。
（三）产权调换房屋市场价值的确定
除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
（四）产权调换房屋的质量问题
如果用于产权调换的房屋没有通过质量验收，则不能安排居民居住。征收部门应承担的义务等同于房屋出售人的义务。在房屋买卖合同中，因房屋主体结构质量经检验属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。给付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者找他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
（五）产权调换房屋交付前房屋征收部门的义务
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转房。提供周转房的，待产权调换房屋交付后，被征收人再迁入产权调换房屋内居住，并将周转用房腾退给征收部门。
（六）能不能坚持要求进行房屋产权调换
一般来说，房屋征收被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但以房屋产权调换的前提是征收部门与被征收人协商一致签订安置补偿协议，即征收单位同意房屋补偿，双方达成合意，不违背法律规定，可以用房屋进行补偿。但如果一方完全没有考虑用房屋产权调换的方式，双方不能就房屋补偿达成一致意见，则另一方不能强制要求进行房屋产权调换。
相关知识延伸阅读：二、房屋产权登记有什么手续
第一项：产权人为一人的办理产权登记需携带的相关文件
１、 产权人为本市户口的需携带身份证、户口本原件及复印件、名章（楷体与签约时使用的名单一致）
２、 产权人为外省市户口的需携带身份证、暂住证（工作居住证）原件及复印件、名章（楷体）
３、 产权人未满１８岁的需携带户口本原件及复印件并提交监护人公证书
４、 签合同签有委托人的需携带委托书（房地局规定格式）并携带委托人和受托人的身份证、户口本原件及复印件，外省市人需带身份证、暂住证（工作居住证）原件及复印件
第二项：产权人为二人的办理产权登记需携带的相关文件
１、 本页第一项
２、 两位产权人同意共有房屋产权的需签共有协议书（房地局规定格式）
３、 两位产权人以份额明确房屋产权（例：４０％与６０％、５０％与５０％）的需提交财产分割公证书（公证书需注明，各人份额，谁持房屋所有权证，谁持房屋共有权证）
第三项：产权人为三人或以上的办理产权登记需携带的相关文件
１、 本页第一项
２、 需提交财产分割公证书（公证书需注明，各人份额，谁持房屋所有权证，谁持房屋共有权证）
第四项：产权人为单位购房的需提交的相关文件
１、 营业执照、法人代码证原件及复印件（加盖公章）
２、 法人授权委托书原件（盖公章法人章法人签字）（房地局规定格式）
３、 法人及受托人的身份证原件及复印件
４、 股份制公司需提交董事会议原件（盖公章及全体股东亲笔签字）
５、 产权登记表，结算单需加盖公章
第五项：需提交的相关资料
１、 以上身份证、户口本、暂住证、工作居住证、营业执照法人代码原件核对用（不收取）
２、 以上材料以房地局最新规定的为准
第六项：您需交纳的款项：
１、 购房契税：总房款的１．５％（单位购房的为总房款的３％）（有减免税证明除外）
２、 公共维修基金：总房款的２％
３、 产权证制作费：５元／本，共有权证：５元／本
４、 产权证印花税：５元／本
５、 产权证代办费：６００元／本
６、 测绘图表费：６０元
７、 以上３、４、５、６项用现金交纳。